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稳中有进 结构优化——1-8月我市房地产市场运行情况分析
浏览次数:254作者: 投资科   发布时间:2017-09-16

1-8月,我市房地产开发投资形势稳中有进,增幅位次双提升,但商品房去库存结构性失衡问题仍然存在,需引起关注,积极寻求对策,破解非住宅类商品房库存消化难题。

一、基本情况

(一)稳中有进

投资增幅“进”。1-8月,我市房地产开发投资193.7亿元,同比增长34.0%,较上月提升3.9个百分点。

增幅位次“进”。1-8月,我市房地产投资增幅居全省第4位,较上月提升1个位次。

库存消化“进”。截至8月底,我市商品房待售面积85.4万平方米,较上月净消化1.3万平方米。

(二)结构优化

商品住宅是房地产市场的“晴雨表”,居主导地位。房地产市场结构优化,主要体现在商品住宅,尤其是改善型住宅。我市商品房销售市场份额中的80%以上是住宅,65%以上是90-144平方米的改善型住宅。

一是住宅投资增幅加快。1-8月,我市房地产住宅开发投资130.6亿元,同比增长52.4%,较上月提升9.8个百分点。其中,90-144平方米的改善型住宅投资102.5亿元,同比增长56.2%,较上月提升14.3个百分点。

二是住宅投资占比提升。1-8月,我市房地产住宅投资占房地产开发投资总额的比重为67.4%,较去年同期提升8.1个百分点。其中,90-144平方米的改善型住宅投资占全部住宅投资的比重为78.5%,较去年同期提升1.9个百分点。

三是住宅施工面积增幅上扬。1-8月,我市住宅施工面积1131.1万平方米,同比增长12.3%,较上月提升0.5个百分点。其中,90-144平方米的改善型住宅施工面积901.2万平方米,同比增长17.0%,较上月提升2.4个百分点。

四是改善型住宅销售面积占比升高。1-8月,我市90-144平方米的改善型住宅销售面积272.4万平方米,占销售面积的比重为73.0%,较上月提升1.9个百分点。

二、需要关注的几个问题    

(一)投资过于依赖房地产开发

 经济的发展、城镇化的推进以及货币化安置给我市房地产市场提供了一个良好的发展契机,也带来了我市经济的高速增长,但过度依赖房地产开发投资,也会给经济发展带来一定制约。1-8月,我市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重为30.1%,高于全省平均水平11.3个百分点;对全市固定资产投资增长的贡献率为43.2%,高于全省平均水平8.7个百分点;房地产开发投资增幅高于固定资产投资增幅12.5个百分点。

(二)去库存现结构性失衡

 今年以来,我市房地产去库存成效显著,但主要是住宅类,非住宅类项目库存居高不下,库存问题较为严峻。1-8月,我市非住宅类商品房库存75.3万平方米,占商品房库存总量的比重为88.2%,仅比上月净消化1477平方米。我市商业地产供应量大,项目同质化问题严重,加之电商冲击影响,去库存难度较大。

(三)个人按揭贷款猛增,受政策及市场影响较大

1-8月,我市商品房个人按揭贷款55.8亿元,同比增长1倍。这意味着房企开发项目的资金杠杆效应逐步扩大,随着国家对信贷、金融政策的收紧及对房地产市场的预期有所改变,项目资金压力不容忽视。

三、对策建议

(一)政企联动,从供给侧优化商品房市场供应结构

政府及行业主管部门要进一步妥善处理好住宅地产与商业地产的关系,适当调整房地产项目配售商业比例。房地产企业应大力重视市场调研和规划设计,推出符合最新消费理念和需求实际的房源,完善配套设施的建设。

(二)多管齐下,强化存量商品房功能转换

一是引导企业合理调整土地用途,鼓励其转向教育地产、“互联网+”地产等新兴业态,推动房地产业从制度性土地红利转向基于产业结构优化的红利。二是引导企业合理调整户型结构、改变房屋用途,例如将符合条件的商品房改造为孵化器、众创空间以及商用公寓型住房等。三是探索以商服地产库存补充租住市场供给,创新房屋供应途径,试点将部分商服地产项目转化为租赁居住用途。

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