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2017年亳州市房地产开发投资情况分析

访问次数:3000 来源: 发布时间:2018-02-12 09:27
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2017年我市房地产市场供销两旺,相关指标走在全省前列,为我市固定资产投资保持高速增长发挥了有力的支撑作用。

一、基本情况

(一)投资增速快于全省,总量实现赶超。2017年我市累计完成房地产开发投资321.6亿元,同比增长39.0%,增速高于去年同期26.2个百分点,居全省3位,皖北六市第3位(低于淮南市、阜阳市)。总量在全省位次由去年同期的第8位提升到第6位。

从房屋用途看,住宅投资是我市房地产开发投资的主要方向。2017年我市住宅投资215.7亿元,同比增长53.3%,增速高于全部房地产开发投资14.3个百分点,总量占67.1%。其中以90-144平方米为代表的改善性住房需求不断释放,渐成主流,全年90-144平方米户型投资170.8亿元,同比增长65.7%,占住宅投资比重由去年同期的73.3%提升到79.2%。

从投资结构看,建安工程投资占比较多,土地购置费增长较快。2017年我市房地产开发投资中建安工程仍占据较多份额,全年累计完成投资248.6亿元,占全部房地产投资额的77.3%,较去年同期降低1.1个百分点;土地购置费增长较快,全年投资63.9亿元,同比增长50.4%,高于全部房地产开发投资增速11.4个百分点。

分县区看,谯城区、市经开区是我市房地产开发投资增长的主要动力。其中谯城区全年完成房地产投资52.2亿元,同比增长68.1%,拉动全市房地产开发投资增长9.1个百分点,贡献率达23.5%;市经开区完成投资101.9亿元,同比增长41.1%,拉动全市增长12.8个百分点,贡献率达32.9%。

(二)销售市场持续火爆,增速领跑全省。2017年我市商品房销售面积580.3万平方米,同比增长40.7%,增速跃居全省第一位。

从销售类型看,住宅销售占据绝大多数份额,全年累计完成销售面积474.5万平方米,同比增长34.6%,占全部销售面积的81.8%;商业营业用房增速较高,全年完成销售面积93.4万平米,同比增长72.0%,增速高于全部房地产销售面积31.3个百分点。

从销售金额看,我市全年房地产销售金额336.2亿元,同比增长74.2%,增速远高于房地产销售面积增速,表明我市房地产销售面积有所提升。

分县区看,全市房地产销售主要集中在市经开区。市经开区全年完成销售面积176.5万平方米,占全市销售面积的30.4%,同比增长58.5%,高于全市平均增速17.8个百分点,拉动全市增长15.8个百分点,贡献率达38.8%,居各县区首位。其他县区中涡阳县完成销售面积76.9万平米,同比增长85.2%,增速居各县区首位;谯城区完成销售面积121.9万平米,同比增长16.9%,增速居各县区末位。

(三)房地产项目体量、数量双提升。截至年底,我市共有列统房地产项目181个,较年初净增45个,为近年来最高(2016年净增15个,2015年减少8个)。从投资规模看单个项目平均投资8.5亿元,较去年提高18.6%,其中计划总投资超10亿元项目54个,较去年同期增加18个;计划总投资超5亿元项目120个,较去年同期增加27个。

(四)开发到位资金宽松,投资建设有支撑。2017年,我市房地产开发企业当年到位资金为446.2亿元,同比增长86.2%。从资金来源看,自筹资金190.5亿元,同比增长1倍,占全部到位资金比重由去年同期的37.6%,提高到42.7%;国内贷款为24.6亿元,同比增长了50.6%,占房地产开发资金的比重为5.5%,同比降低1.3个百分点。其他资金来源为51.8亿元,同比增长73.5%,占房地产开发资金的比重为51.8%,同比降低3.8个百分点。其中定金及预收款138.7亿元,同比增长1倍,个人按揭款73.2亿元,同比增长54.9%。

(五)新开工面积增长较快,后续市场供应有保证。截至年底我市房地产新开工面积887.7万平方米,同比增长1.5倍。分类型看住宅新开工面积640.9万平方米,同比增长1.8倍,是拉动我市房地产新开工面积大幅增长的主要原因。

(六) 住宅去库存成效显著。随着我市房地产销售市场的持续火爆,商品房待售面积进一步减少,截至年底我市商品房待售面积70.3万平方米,较去年年底减少23.7万平方米,降低25.2%。

其中住宅去库存成效显著,2017年末全市住宅待售面积9.3万平方米,比上年底减少23.8万平方米,下降71.8%,占全部待销售面积的比重由去年同期的35.2%降低到13.3%。

二、我市房地产快速发展的因素

我市房地产开发、销售保持高速运行,与居民收入稳步增长快、城市化进程的不断提高和城市建设有较大关系。

(一)居民收入稳步增长,改善性需求不断释放,房价快速上涨。房屋作为具有使用价值的耐用消费品,受消费者自身可支配收入的影响较大,2017年全市居民人均可支配收入17038元,同比增加1520元,增长9.8%。按常住地划分,城镇居民人均可支配收入27246元,增长8.8%;农村居民人均可支配收入11591元,增长9.6%。伴随着居民收入的不断提高,改善性需求不断增加,房地产开发投资、销售在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下快速发展。

(二)城市化水平不断提高,是房地产市场稳步增长的助推剂。房地产业与城市化具有互促共进关系,并形成一定的同步发展规律。2016年我市城镇化率达38.28%,仍有较大上升空间。城市化水平的不断提高,城市人口的不断增长会扩大城市住宅的需求,从而直接带动房地产业迅速发展。

三、存在问题

(一)房地产开发投资占比较高。2017年我市房地产开发投资占全部固定资产投资比重达30.1%,高于全省平均10.9个百分点,居全省第2位。房地产投资占比较高,表明我市经济发展对房地产行业依赖性较强。

(二)“抢房”现象值得关注。随着人民群众生活水平的不断提高,以及拆迁区居民购房需求增强,乡镇居民去中心城区买房等现象愈加普遍。今年以来,我市房地产销售面积持续高速增长,市区多个在售楼盘出现“日光盘”“时光盘”等现象,出现消费者买房难等情况,这加剧了人们的消费预期。相关部门应积极采取措施,合理引导房地产市场预期、更好地促进市场平稳运行。

四、对策建议

目前我市房地产企业资金回笼加快,商品房投资建设有支撑,新开工面积保持较快增长,后续市场供应有保障,但因基数较大的原因。预判2018年,我市房地产市场保持稳定增长态势,但增速将回归常态。为保障我市房地产健康发展,建议:

(一)健全住房供应体系。调整发展战略,让房地产开发投资与宏观经济、城市化协调发展,以扭转宏观经济对房地产的过度依赖。要把思想统一到中央的决策部署上来,支持居民自主购房需求,抑制投机性购房。建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障的两个体系。

(二)控制好土地供应节奏,紧盯去库存、稳房价发力。地方经济发展对房地产的依赖性过高,不利于培育新经济增长点,从而削弱城市长期竞争力。应控制土地供应节奏,降低房地产开发投资占比,从调控供给来改善房地产开发的投入,从长远出发构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。

(三)加强舆论监管.及时向社会公众公布土地和房屋供应信息,缓解供需紧张的市场预期,引导消费者对于政策和市场有正确的理解和认知,促进房地产消费理性发展。同时,积极引导媒体正面宣传房地产市场,让社会及时准确、全面理解房地产市场调控政策,形成有利于稳定市场预期、稳定房价的舆论氛围。严厉打击炒作概念散布谣言等扰乱市场的行为,发现不实报道、恶意炒作信息积极做出反应,避免造成大范围不良影响。

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